Après deux années difficiles marquées par une crise profonde des ventes immobilières, le marché immobilier en Haute-Garonne semble enfin entamer une stabilisation progressive. Si les volumes de ventes poursuivent leur tendance baissière, celle-ci ralentit considérablement en 2024 et s'accompagne désormais d'un réalignement notable des prix dans l’ensemble des secteurs. Les notaires de la Chambre des notaires de la Cour d'Appel de Toulouse ont détaillé et analysé cette évolution lors d'un point presse organisé le jeudi 20 mars 2025.
De gauche à droite : Maître Frédéric Giral et maître Henri Chesnelong. (Photo Emilie Rodriguez)
Le marché immobilier haut-garonnais affiche pour l'année 2024 un recul global des transactions immobilières de -7,6 %, soit un total de 23 920 ventes, chiffre qui témoigne d'un ralentissement important de la baisse comparativement aux précédentes années. À titre de comparaison, cette baisse s'établissait à -31 % pour l’année 2023 et à -28 % sur le premier semestre 2024.
Selon Me Frédéric Giral, délégué immobilier pour la Haute-Garonne : « après deux années de baisse drastique des volumes, nous assistons enfin à un ralentissement significatif, un véritable atterrissage qui pourrait présager une stabilisation prochaine du marché immobilier. »
Cette modération est particulièrement visible sur les segments des appartements anciens et des maisons anciennes. Ainsi, les ventes d'appartements anciens reculent de -10 %, contre -23 % en 2023, tandis que celles des maisons anciennes diminuent de -7,3 %, contre -22 % en 2023. Le secteur des terrains à bâtir reste toutefois très affecté avec une baisse persistante de -38 % par rapport à l'année précédente, confirmant les difficultés durables sur ce segment.
Exception notable : l'appartement neuf profite de la fin du dispositif Pinel
Le marché des appartements neufs constitue l'exception de l'année 2024 avec un rebond marqué de +19 %, portant les ventes à 3 790 unités contre 3 190 en 2023. Cette embellie exceptionnelle est directement liée à la fin annoncée du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, entraînant un effet d'aubaine.
Cependant, Me Henri Chesnelong prévient que « cette augmentation soudaine ne constitue qu'un épiphénomène en l'absence de nouvelles mesures gouvernementales incitatives, et reste très inférieure aux niveaux records observés en 2018-2019 ».
Une correction globale des prix en adéquation avec le marché
Les prix suivent désormais clairement la tendance à la baisse amorcée par les volumes. En Haute-Garonne, le prix médian des appartements anciens baisse ainsi de -4,1 %, passant de 2 930 €/m² en 2023 à 2 810 €/m² en 2024. Me Chesnelong note : « les vendeurs semblent enfin accepter la réalité du marché en ajustant leurs prix, facilitant ainsi une éventuelle reprise des transactions à moyen terme. »
Ce réalignement est également observable dans les villes voisines : Albi enregistre une diminution notable de -6,3 % du prix médian, Montauban affiche une baisse de -2,5 %, et Foix voit une diminution continue de -4,4 % pour atteindre un prix médian désormais à 1 300 €/m².
Des prix en baisse généralisée sur Toulouse et ses environs
À Toulouse, la correction des prix est particulièrement significative avec une diminution de -3,1 %, fixant le prix médian des appartements anciens à 3 170 €/m². Tous les quartiers, y compris les plus prestigieux, enregistrent une baisse marquée. Ainsi, le quartier de Saint-Étienne demeure le seul quartier toulousain à afficher des prix supérieurs à 5 000 €/m², malgré une baisse conséquente de -6,6 % pour s'établir à 5 170 €/m².
Selon Me Frédéric Giral : « nous observons un réajustement marqué dans les segments supérieurs du marché, auparavant protégés par un plafond de verre qui semble désormais avoir cédé face à la réalité économique. »
Maisons anciennes : un recul confirmé des prix
Concernant les maisons anciennes, le prix médian enregistre une baisse de -5,5 % en Haute-Garonne, se positionnant désormais à 263 500 €. Me Frédéric Giral souligne que « sur les deux dernières années, les maisons anciennes ont perdu près de 20 000 € de leur valeur médiane ». Cette tendance baissière est plus forte dans ce département que dans les départements limitrophes comme le Tarn-et-Garonne ou le Tarn. En Ariège, le marché reste atypique avec une légère hausse de +3,5 %, mais demeure attractif en raison d'un prix médian deux fois inférieur à celui de la Haute-Garonne.
Terrains à bâtir : un marché fortement rétréci
Le secteur des terrains à bâtir affiche également une baisse des prix médian de -5,3 %, passant à 90 000 €, ainsi qu'une chute des transactions de -38 %, témoignant d’un marché très restreint. Me Frédéric Giral observe que « malgré une baisse du prix des terrains, le coût global d’un projet immobilier reste élevé en raison des coûts croissants de construction, modifiant ainsi la typologie des acquéreurs ».
Le DPE devient un critère déterminant dans la négociation immobilière à Toulouse : les biens classés A et B affichent des prix moyens supérieurs de 17 % à ceux classés D. Me Chesnelong précise : « Le DPE influence de plus en plus les décisions d’achat, devenant un levier de négociation important pour les acquéreurs. »
Des perspectives encourageantes pour l'avenir
Les notaires observent des signaux positifs via les avant-contrats enregistrés fin 2024 et début 2025. En janvier 2025, 2 186 avant-contrats pour des appartements anciens et 1 799 pour des maisons anciennes ont été signés, montrant une légère reprise. Me Frédéric Giral conclut ainsi : « le marché reste fragile mais montre des signes encourageants de reprise grâce à la stabilisation des taux et la baisse des prix. Ces tendances doivent être confirmées dans les mois à venir. »
