Le marché du logement neuf à Toulouse et dans son aire urbaine a connu en 2024 une année marquée par une contraction des mises en vente, une baisse inquiétante de l’offre disponible et une hausse des désistements. Malgré ce contexte difficile, les réservations ont progressé, soutenues par les investisseurs, notamment grâce au dispositif Pinel, et par un retour de l’accession aidée.
Mickaël Merz, président de l’ObserveR. (Photo ObserveR)
L'année 2024 marque un tournant dans l'évolution du marché du logement neuf à Toulouse et dans son aire urbaine, avec une continuation de la tendance baissière entamée en 2020. Les prévisions pour 2025 restent pessimistes, en raison d'une baisse continue des volumes de logements mis en vente et d'une offre commerciale qui se raréfie. Cette dynamique locale, bien que partagée à l’échelle nationale, se distingue par une progression des réservations et des ventes à des investisseurs, bien que les secteurs périphériques connaissent des difficultés plus marquées.
Un marché en récession : - 22% de mises en vente à Toulouse
Les chiffres du marché du logement neuf en 2024 révèlent une contraction notable des mises en vente dans l’aire urbaine toulousaine, avec une baisse de 22 % par rapport à 2023 et une diminution encore plus marquée dans la ville de Toulouse (-32 %). Cette baisse est directement liée à une chute des permis de construire, mais aussi à une prudence accrue des promoteurs, qui ont reporté ou annulé certains projets en raison d’une demande moins solvable et d’une capacité de financement des ménages nettement réduite. En effet, la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers a lourdement impacté le pouvoir d’achat des futurs acquéreurs, rendant plus difficile l'accès au financement pour les primo-accédants.
En conséquence, pas moins de 1 100 logements ont été retirés du marché ou placés en stand-by, un phénomène inédit dans le secteur immobilier local. Cette réduction de l'offre, qui pourrait persister à court terme, laisse présager une raréfaction du marché, rendant les prix toujours plus inaccessibles pour une partie de la population.
Les réservations : une dynamique à contre-courant
Toutefois, 2024 ne se résume pas à une simple contraction de l’offre. La demande, elle, a présenté des signes de résilience, notamment dans le secteur des réservations. En effet, les ventes au détail ont progressé de 8 % à l’échelle de l’aire urbaine, un chiffre qui contraste avec la tendance nationale de recul (-8 %). Cette dynamique est notamment portée par les investisseurs qui, soutenus par le dispositif Pinel, ont représenté plus de 50 % des ventes au détail, soit un volume en forte hausse de 27 % par rapport à 2023.
Les ventes ont été également stimulées par un regain d'intérêt pour l’accession aidée, qui a enregistré une progression de 23 % en 2024. Cependant, sur le segment libre, les ventes ont été moins nombreuses, la catégorie des "acquéreurs occupants" ayant chuté de 800 à 686 en 2024, soulignant la difficulté d'accès à la propriété pour une grande partie des Toulousains.
Un stock de logements "durs" et une offre commerciale qui s'effondre
Un des phénomènes les plus inquiétants de cette année 2024 est la formation d'un stock de logements dits "durs", qui représente désormais 10 % des logements disponibles en fin d'année, contre 7 % en 2023. Ce stock est constitué principalement de grandes typologies (T4-T5), des logements difficiles à écouler, notamment dans un contexte de demande moins forte pour ces typologies et d’une durée de vente qui s’allonge à plus de deux ans. Cette situation crée des tensions financières pour les promoteurs, qui doivent ajuster leurs prix ou offrir des remises commerciales pour se débarrasser de ces invendus.
Par ailleurs, l'offre commerciale disponible a chuté de manière inquiétante, atteignant un niveau historiquement bas de seulement 2 401 logements disponibles à la fin de l'année 2024. Ce chiffre marque une baisse de 37 % par rapport à 2023, et préfigure une situation encore plus tendue pour 2025. La reconstitution de cette offre pourrait prendre plusieurs années, ce qui risque d'aggraver la pénurie de logements neufs dans l’agglomération.
Stabilité des prix malgré une baisse de la solvabilité des ménages
Concernant les prix, une légère stabilisation a été observée à Toulouse en 2024, avec une baisse de seulement 0,7 % par rapport à l’année précédente. Cependant, ces prix restent supérieurs à ceux de 2022, ce qui accentue les difficultés d'accession pour une partie des ménages. Cette situation s'explique par la hausse des taux d’intérêt, qui a eu un impact considérable sur la solvabilité des ménages. De plus, l'écart de prix entre Toulouse et d'autres grandes métropoles françaises reste un facteur attractif pour les investisseurs, mais les jeunes ménages locaux, eux, peinent à se maintenir dans le marché immobilier.
Les secteurs périphériques : une offre réduite et un marché en crise
À l'extérieur de Toulouse, les secteurs périphériques tels que le Sicoval connaissent également des difficultés notables. Les mises en vente ont diminué de manière drastique en 2024, avec seulement 71 logements mis en vente, contre 270 en 2023. Cette situation a conduit à une diminution des ventes, avec seulement 178 unités enregistrées, bien loin des 500 à 600 unités observées durant les années de forte activité (2018-2019).
Les prix dans ces secteurs ont également diminué de manière significative, atteignant 4 070 € le m² en moyenne, soit une baisse de 9 % par rapport à 2023. Ces baisses témoignent d'un marché en crise, avec une offre commerciale qui peine à s’adapter aux besoins et à la demande locale.
