Jeudi 21 novembre 2024, l'Observer de l'immobilier toulousain présentait les chiffres du marché du logement neuf sur le périmètre de l'aire urbaine de Toulouse. Confirmant la chute d'un marché qui ne devrait pas retrouver des couleurs en 2025.
2021 logements ont été mis en vente dans l'aire urbaine de Toulouse au 3e trimestre 2024, soit une baisse de 25% par rapport au 3e trimestre 2023. (Photo : Anthony Assémat - Entreprises Occitanie)
Le marché du logement neuf continue sa dégringolade dans l'aire urbaine de Toulouse (446 communes). Jeudi 21 novembre 2024, l'Observer de l'immobilier toulousain présentait les chiffres du secteur pour le 3e trimestre 2024 et l'horizon s'assombrit. "Les neuf premiers mois de l'année s'inscrivent dans la continuité des constats précédents : la crise perdure et s'aggrave. Et attention, on n'a pas encore atteint le plafond de la crise, il est devant nous", explique Michaël Merz, le président de l'Observer.
2021 logements mis en vente
Dans le détail, 2021 logements ont été mis en vente au 3e trimestre 2024, ce qui représente -25% par rapport au 3e trimestre 2023 et surtout -52% par rapport au 3e trimestre 2022, année standard pour le secteur. D'autre indicateurs sont en chute libre comme les ventes totales, l'offre commerciale (qui n'avait pas été aussi basse depuis 2010) ou les ventes en bloc. Et les T2 et T3 continuent de faire l'objet d'une tension, représentant près de 80% des ventes et 70% de l'offre.
"L'offre commerciale diminue"
Quant au prix moyen, il est à peu près stable (-1% avec 4470 euros/m2). "Nous faisions plus de ventes en visio avec le Covid qu'aujourd'hui. Les volumes sont bas et l'offre commerciale diminue", poursuit Michaël Merz. Durant cette période, 59% des ventes ont été réalisées à Toulouse, 19% dans les communes de la première couronne, 18% dans la deuxième couronne et 4% en troisième couronne. "La Ville de Toulouse joue le jeu car le Scot (Schéma de cohérence territoriale, ndlr) précise que Toulouse doit représenter 50% de la production totale de logements. Or, dans le futur PLUi-H, Toulouse concentrera 60% de la production", poursuit Michaël Merz.
Fin du dispositif Pinel
L'Observer ne voit pas d'amélioration pour 2025, avec la fin du dispositif Loi Pinel fin 2024 (dispositif qui représente 54% des ventes au 3e trimestre 2024, soit une hausse de 8 points par rapport au T3 2023) et "la Caisse des dépôts qui n'a plus d'argent.". Michaël Merz explique :
"Comment imaginer que l'on va faire la même chose en 2025 avec ces deux éléments en moins ? Si nous n'avons pas de pré-commandes, il n'y a pas d'opération. La tension ne va faire qu'augmenter".
"Le Président détruit l'industrie de l'immobilier"
Le marché du logement neuf paye également les effets de la loi ZAN (Zéro artificialisation nette) - surtout le terrain à bâtir - et les protestations et autres recours face aux projets de construction dans les communes. Et reste t-il vraiment du foncier dans tous les territoires de l'agglo toulousaine ? "C'est une fausse crise, il existe toujours la possibilité de construire car on a les terrains. La véritable question, c'est à quelle hauteur on peut construire et à quel prix on peut l'acheter", explique le spécialiste toulousaine du logement neuf. Pour lui, "le besoin et l'envie" de logements sont bien là mais le Toulousain pointe "la mauvaise gestion économique du secteur du logement" par le gouvernement et le président de la République Emmanuel Macron. "Il est en train de détruire l'industrie de l'immobilier, il n'en comprend pas les enjeux".
Sur l'ensemble de l'Occitanie, la crise est aussi palpable avec une diminution de 23% des mises en vente, de 22% des ventes en bloc et de 27% de l'offre commerciale. Seules les ventes à investisseurs (+19%) sont dans une situation favorable. "Pour 2025, l'objectif est de tenir et de rester en vie car la perspective est assez sombre. J'espère que le bons sens va bien finir par revenir", conclut Michaël Merz.
Quid de la situation chez nos deux grands voisins que sont Bordeaux (Gironde) et Montpellier (Hérault) ? A Bordeaux, toujours sur la même période du 3e trimestre 2024, les mises en vente baissent de 20% par rapport au 3e trimestre 2023, et même de 50% à Montpellier. "Les ventes notent une reprise sur la région bordelaise avec +18% mais restent à la peine sur la région de Montpellier. L'offre commerciale est en baisse sur tous les secteurs", constate l'Observer.
