Le marché de l'immobilier en Haute-Garonne connaît une baisse significative de 17% des volumes de ventes, selon les données des notaires de Haute-Garonne. Décortiquons en détail les tendances.
« D’une manière générale, on observe une baisse des volumes des ventes, mais pas des prix », explique maitre Henri Chesnelong, de la Chambre des notaires de Haute-Garonne. (Photo d'illustration : Pixabay)
« La stagnation au niveau des volumes que nous avions pu constater à la même période l’année dernière, se traduit désormais par une véritable baisse. Cette baisse est conséquente puisque tous bien confondus, elle est de 17%. Avec 31 590 ventes sur la période, nous atteignons un seuil légèrement inférieur à celui qui avait été enregistré pendant l’année 2020 ; année qui a pourtant supportée les confinements liés au Covid. Cette baisse, bien qu’annoncée, a été relativement brutale, tout comme l’a été la croissance très rapide des taux d’intérêt. Pour l’instant, en revanche, les prix des biens se sont maintenus et présentent sur la période une légère augmentation. Mais il faut s’attendre à une répercussion prochaine », débute maître Henri Chesnelong, notaire délégué au droit immobilier.
En effet, il a commenté et analysé, lundi 25 septembre 2023, une étude réalisée par la société ADNOV immobilier pour la période du 1er Juillet 2022 au 30 juin 2023. Du coup, est-il de bon augure d’acquérir un appartement ou une maison à Toulouse et dans les départements aux alentours ?
Des volumes de ventes en baisse tous biens confondus
La période d'étude, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, a marqué une rupture sur le marché immobilier de la Haute-Garonne. Les volumes de ventes ont subi une baisse significative de 17%, représentant un total de 31 590 transactions. Cette réduction drastique des ventes contraste nettement avec la période précédente, où l'on observait une stagnation relative. Cette baisse des ventes s'accompagne d'une croissance rapide des taux d'intérêt, ce qui suscite des interrogations quant à l'avenir du marché. Néanmoins, les prix des biens immobiliers restent relativement stables pour le moment.
Variation par catégorie de biens
La chute des volumes de ventes affecte toutes les catégories de biens immobiliers, mais certains secteurs sont plus touchés que d'autres. Les biens neufs enregistrent une baisse de 23%, avec seulement 5 310 ventes par rapport aux 6 930 de l'année précédente. Les terrains à bâtir subissent une baisse encore plus marquée, avec une diminution de 29% des ventes, passant de 3 280 à 2 320 ventes. Les maisons anciennes et les appartements anciens ne sont pas épargnés, avec des baisses respectives de 17% et 10%.
Appartements anciens : des prix en légère hausse
Malgré la baisse des volumes de ventes, les prix des appartements anciens connaissent une légère augmentation en Haute-Garonne. Le prix médian sur cette catégorie de biens s'établit à 2 950 euros sur la période, enregistrant une évolution annuelle des prix de 3,1%, contre 4,7% l'année précédente. À Toulouse, la hausse des prix sur la période est de 2,1%, confirmant un fléchissement de la hausse qui avait été observée les années précédentes.
Néanmoins, les préfectures voisines connaissent des augmentations de prix nettement moins importantes qu'auparavant, contrairement à des villes comme Montauban (Tarn-et-Garonne), Rodez (Aveyron) ou Cahors (Lot) qui affichaient des croissances à deux chiffres. La typologie des biens vendus dans la catégorie des appartements anciens reste inchangée, avec 36% de T3 et 31% de T2. Cela signifie que même si le nombre d'acheteurs a diminué, ils ont accepté d'acheter des biens similaires à des prix plus élevés.
« Ce qui signifie aussi que ceux qui ont acheté sur la période, même s’ils ont été moins nombreux, ont encore accepté d’acheter plus cher les mêmes surfaces » ajoute Henri Chesnelong.
Toulouse : les prix par quartier
À Toulouse, le prix médian au mètre carré atteint 3 280 euros, avec une augmentation de 2,1%. Balma maintient sa position de leader avec un prix médian de 3 460 euros, suivi de près par Seilh qui enregistre une hausse de 10,9%, avec un prix de 3 210 euros le m2. Les quartiers toulousains traditionnellement les plus onéreux, comme Saint-Cyprien, Saint-Etienne, Capitole, Saint-Georges, Carmes et Saint-Aubin, voient également leur cote augmenter. Le quartier Arnaud-Bernard affiche une hausse de 7,7%, avec un prix au m2 de 4 950 euros. Parmi les quartiers en hausse notoire, on retrouve Croix-de-Pierre (+15,1%), Saint Simon (+11,5%) et Les Pradettes (+13,2%). À noter que l'arrivée d'une nouvelle station de la ligne C du métro n'a pas encore eu d'impact significatif sur les quartiers environnants.
Appartements neufs, une forte hausse des prix
« Sur la période étudiée, il faut remarquer que c’est surtout le mois de décembre 2022 qui a été extrêmement actif, avec beaucoup d’investisseurs souhaitant profiter encore des avantages de la Pinel », souligne Henri Chesnelong.
Les appartements neufs enregistrent une hausse remarquable des prix en Haute-Garonne, avec une augmentation de 9,3%. Le prix médian au mètre carré atteint ainsi 4 580 euros. Cette hausse s'explique en partie par l'activité soutenue en décembre 2022, marquée par l'intérêt des investisseurs pour le dispositif Pinel.
A partir de cette rentrée, tous les notaires de la Cour d’appel de Toulouse proposeront un service nouveau et entièrement gratuit « mon bilan immo », une initiative mise en œuvre par la Chambre des notaires et par son président Frédéric Giral.
« Le contexte de tension immobilière nous pousse à être inventif et à faciliter le plus possible l’acte d’achat. Nous avons tous fait le constat que très souvent, la vente d’un bien peut être considérablement retardée voire bloquée car les vendeurs n’ont pas suffisamment anticipé ou rassemblée les pièces justificatives et nécessaires à la vente. Il peut s’agir de travaux qui n’ont pas été déclarés, d’une situation maritale qui n’a pas été actualisé, d’un titre authentique de propirété qui a été égaré ou tout simplement d’un justificatif de taxe foncière à récupérer. C’est pourquoi faire appel à un notaire bien en amont d’une vente immobilière est une bonne solution car il est un acteur clé et un professionnel reconnu en matière de conseil. L’accès des vendeurs à ses compétences doit être facilité, c’est tout l’intérêt du service gratuit que nous souhaitons mettre en œuvre », explique la Chambre des Notaires haut-garonnaise.
De manière très concrète, ce bilan pourra être demandé auprès du notaire de son choix, il prendra la forme d’un mini audit gratuit et personnalisé.
Maisons ancienne, stabilité des prix
Le marché des maisons anciennes affiche une augmentation des prix de 3,5%, ce qui est inférieur à l'année précédente (+5,9%). Le prix médian s'établit à 285 000 euros en Haute-Garonne. Dans l'agglomération toulousaine, Balma maintient sa position de leader avec un prix médian de 465 000 euros, suivi par Quint-Fonsegrives (450 600 euros), Pibrac (413 300 euros), Castanet-Tolosan (399 000 euros), et enfin Toulouse avec 396 000 euros. Le département connaît également quelques augmentations de prix notables dans des communes comme Lherm (+12,2%), Longages (+15,5%), Cazères (+15,8%), et Cintegabelle (+13,6%).
Terrains à bâtir : rareté et hausse des prix
Le marché des terrains à bâtir est un petit marché qui a enregistré la plus importante baisse de volume, avec seulement 2 320 ventes sur la période, soit près de 1 000 de moins qu'auparavant. Les terrains deviennent de plus en plus rares, et 32% d'entre eux font moins de 600 m2. Il est à prévoir que cette problématique de la rareté des terrains s'accentue en raison de la réglementation et du temps nécessaire pour réaliser de telles opérations. « Il est à prévoir que cette problématique de la rareté des terrains se durcisse compte tenu de la règlementation et de l’étalement dans le temps de ces opérations », décrypte la Chambre des Notaires de la Haute-Garonne.
Perspectives futures
Le marché immobilier en Haute-Garonne semble moins spéculatif qu'auparavant, avec une durée de détention des biens dépassant les 15 ans. Cette tendance aura un impact sur le volume des offres disponibles, car il y aura moins de biens sur le marché. Les chiffres des avant-contrats laissent présager une première baisse sensible des prix, de l'ordre de 2 à 3%, dans le secteur de l'ancien. Les notaires estiment qu'il sera plus difficile d'acheter dans les mois à venir en raison de la hausse continue des taux d'intérêt et de la légère baisse des prix.
Néanmoins, il est important de garder à l'esprit que le marché immobilier n'a pas connu d'effondrement, et les biens conservent encore leur valeur. « On observe tout d’abord que le marché immobilier est devenu bien moins spéculatif que ce qu’il a été il y a peu. La courbe de la durée de détention des biens dépasse sensiblement les 15 ans, signe que ceux qui ne sont pas contraints de vendre, optent pour une posture d’attente. Mais il faut savoir raison garder. Le marché immobilier ne s’est pas effondré. Si les volumes de certains types de biens chutent, les prix stagnent et le logement conserve encore toute sa valeur », conclut Henri Chesnelong.
Le Meett de Toulouse donne rendez-vous gratuitement à la rentrée aux futurs acquéreurs et amateurs de rénovation, d’aménagement, d’équipement ou désireux de découvrir les tendances du moment. Pour la deuxième année consécutive, les deux salons répondent simultanément aux particuliers en quête d’aménagements intérieurs et extérieurs et aux porteurs de projets immobiliers.
Tous les professionnels du secteur sont facilement accessibles grâce à un seul et même billet gratuit à télécharger sur les sites internet des salons. Le Salon de l’Habitat rassemble dès jeudi 28 septembre 2023 et durant quatre jours une centaine de professionnels de la maison. Attenant, le Salon de l’Immobilier réunit à partir de vendredi 29 septembre 2023 une cinquantaine d’exposants experts des questions d’acquisition et de location.
