Immobilier. Dans un contexte de crise inédite, voici les prix du marché à Toulouse et en Haute-Garonne

La crise du logement a des effets redoutables sur le marché de l'immobilier en Haute-Garonne. Et les chiffres sont sans appel... Mardi 17 septembre 2024, la Chambre interdépartementale des notaires de Haute-Garonne a présenté les prix de l'immobilier sur la période comprise entre le 1^er juillet 2023 et le 30 juin 2024. Tous biens confondus, la chute se monte à 28% (22 520 ventes contre 31 390 sur la précédente période), et cette tendance négative est très lourde pour les terrains à bâtir (-41%) et les appartements neufs (-46%).

"Une nette dégradation du marché"

"La situation du logement est dramatique en France. Et Toulouse a besoin d'accueillir 10 000 à 15 000 habitants supplémentaires par an", alerte Me Hubert Létinier, le nouveau président de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d'appel de Toulouse. "Ce sont des chiffres inédits, qui témoignent de la nette dégradation du marché, notamment celui de l'appartement neuf, qui s'est écroulé", renchérit Me Frédéric Giral, notaire en Haute-Garonne et ancien président de la Chambre.

Le nombre de biens vendus sur une année est tellement bas qu'il faut remonter... à 2014, soit dix ans en arrière, pour trouver trace de chiffres aussi affolants.

Les maisons avec 4 pièces privilégiée

En un an, le prix au m² médian dans le département a chuté dans les appartements anciens (-2,4%, un 56 m² se vend en moyenne 145 900 euros), comme dans les appartements neufs (-0,5%, un 59 m² se vend en moyenne 243 000 euros) et les maisons anciennes (-5,3%, un 105 m² pour 630 m² de terrain se vend en moyenne 270 000 euros). Me Giral pousse plus loin l'analyse :

"Dans l'appartement ancien, la baisse n'est pas très marquée. Dans la maison ancienne, les acquéreurs ont gagné, sur un an, en moyenne 15 000 euros sur l'achat d'un bien, et le coeur de marché reste le 4 pièces. Le prix médian en Haute-Garonne est largement supérieur au prix médian de la province en général".

Dans l'ancien, l'étiquette D fait aujourd'hui référence dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE) : en 2023, il concernait 37% des biens vendus, contre 35% en 2024. Dans l'appartement ancien, les étiquettes A et B ont entraîné une hausse de 8% du prix de vente, contre +15% pour une maison.

Les prix à Toulouse, quartier par quartier

Voici le Top 20 des prix à Toulouse, dans l'appartement ancien, quartier par quartier :

• Saint-Etienne (5210 euros/m² ; -7,4%)
• Carmes (5110 euros ; +0,6%)
• Saint-Georges (5020 euros ; -3,7%)
• Capitole (5000 euros ; -9,6%)
• Saint-Aubin/Dupuy (4920 euros ; -1,5%)
• Les Chalets (4730 euros ; -2,3%)
• Matabiau (4630 euros ; -5,2%)
• Arnaud Bernard (4630 euros ; -6,4%)
• Compans-Caffarelli (4510 euros ; +8,5%)
• Le Busca (4510 euros ; -2,3%)
• Saint-Cyprien (4370 euros ; -15%)
• Amidonniers (4200 euros ; -1,1%)
• Saint-Michel (4140 euros ; -5,5%)
• Fer-à-Cheval (3850 euros ; +2,8%)
• Côte Pavée (3810 euros ; +3,1%)
• Guilheméry (3650 euros ; -1,1%)
• Patte d'Oie (3640 euros ; -6,3%)
• Jules Julien (3570 euros ; -1,5%)
• Saint-Agne (3550 euros ; -2,5%)
• Sept Deniers (3470 euros ; -0,8%)

Quatre quartiers (contre six en 2023) sont au-dessus des 5000 euros/m², tandis que de nombreux quartiers sont en baisse et Saint-Cyprien est en net décrochage. "Perdre 15% en un an, c'est très important. Les plus jeunes et les 30-39 ans, qui sont le coeur de marché, sont moins présents sur le marché de l'achat. Pour un quartier dynamique et prisé comme Saint-Cyprien, cela a son importance", justifie Me Giral.

Les prix dans les communes de Haute-Garonne

Au chapitre des maisons anciennes, les notaires ont enregistré, sur la période étudiée, 2137 ventes pour des biens de plus de 300 000 euros, 1606 ventes pour des biens compris entre 250 000 et 300 000 euros, et 1077 ventes pour des biens situés en-dessous de 250 000 euros.

Voici les prix de vente médians dans les 20 communes du département les plus chères, et les 20 communes les moins chères :

• Balma (482 600 euros ; +3,8%)
• Quint-Fonsegrives (413 900 euros ; -8,7%)
• Pibrac (410 600 euros ; -0,7%)
• Ramonville (393 900 euros ; -0,3%)
• Beauzelle (380 600 euros ; +16,3%)
• Toulouse (375 400 euros ; -5%)
• Castelmaurou (373 200 euros ; +6,9%)
• Tournefeuille (364 200 euros ; -4,7%)
• Castanet-Tolosan (363 200 euros ; -9%)
• Blagnac (363 000 euros ; -0,5%)
• Montrabé (361 1000 euros ; -0,5%)
• Drémil-Lafage (361 000 euros ; +0,3%)
• Saint-Orens-de-Gameville (328 000 euros ; -7,9%)
• Léguevin (326 000 euros ; -6,2%)
• Montastruc-la-Conseillère (322 600 euros ; -3%)
• L'Union (317 700 euros ; -9,8%)
• Brax (315 900 euros)
• Escalquens (313 500 euros ; -14,3%)
• Plaisance-du-Touch (311 900 euros ; -3,1%)
• Aussonne (307 000 euros ; +0,9%)

...

• Longages (236 000 euros ; -6,7%)
• Villefranche-de-Lauragais (234 800 euros ; -6,5%)
• Bessières (229 300 euros ; -8,3%)
• Auterive (212 000 euros ; -4,2%)
• Grenade (210 000 euros ; -16%)
• Noé (205 000 euros ; -10,9%)
• Cintegabelle (194 700 euros ; -13,8%)
• Revel (183 400 euros ; -3,5%)
• Rieumes (180 000 euros ; -5,3%)
• Rieux-Volvestre (170 500 euros ; +6,3%)
• Villemur-sur-Tarn (167 300 euros ; -11,9%)
• Bagnères-de-Luchon (162 100 euros)
• Calmont (159 200 euros ; -18,1%)
• Cazères (152 900 euros)
• Montesquieu-Volvestre (140 000 euros ; -9,7%)
• Saint-Gaudens (138 500 euros ; +5,7%)
• Avignonet-Lauragais (135 000 euros ; +5,7%)
• Martres-Tolosane (128 000 euros)
• L'Isle-en-Dodon (100 000 euros)
• Montréjeau (84 000 euros ; -17,6%)

Quel profil pour les acquéreurs ?

Quels sont les profils des acquéreurs en Haute-Garonne ? 78% proviennent du département, 35% sont des cadres supérieurs et 29% font partie de la tranche d'âge 30-39 ans (devant les 40-49 ans). "31% des vendeurs conservent leur logement plus de 15 ans", précise la Chambre interdépartementale.

Les communes les plus prisées des moins de 30 ans sont Toulouse (20,6%), Auterive et son secteur (18,5%), le secteur toulousain (14,9%) et le secteur de Léguevin, à l'ouest (14,4%). Pour les acquéreurs âgés de 60 ans et plus, le Comminges fait un carton et truste le podium avec Boulogne-sur-Gesse et ses alentours (33,3%), Bagnères-de-Luchon (32,2%) et Saint-Gaudens (28,9%).

Le terrain à bâtir en souffrance

Le domaine des terrains à bâtir est en grande souffrance et entraîne dans sa chute tout un tissu économique. "Des artisans du bâtiment sont impactés et il n'y a tout simplement plus de demande dans un secteur qui était déjà en difficulté en 2023. Beaucoup de gens s'en sont détournés, effrayés par la hausse des coûts et la complexité des normes", explique Me Frédéric Giral, relevant que "l'indice de confiance des ménages n'est pas bon", entre dissolution surprise, incertitudes politiques et indécision sur le prochain gouvernement et hausse du coût des matériaux.

Le terrain à bâtir "est un rêve de plus en plus, inaccessible", poursuit l'expert haut-garonnais. Le prix de vente médian dans ce secteur était de 90 600 euros en Haute-Garonne, soit une baisse de 6,6% sur un an.

Les notaires touchés, eux aussi...

Parmi les métiers touchés en cascade par la crise du logement et de l'immobilier, figurent... les notaires. C'est ce que constat Me Henri Chesnelong :

"On voit un effet direct de cette crise dans nos offices, où 70% de l'activité dépend de l'immobilier. En France, les effectifs salariés dans la profession sont passés de 75 000 à 65 000, et les offres d'emploi ont été divisées par cinq. L'effet ciseau est net".

La Chambre interdépartementale des notaires de Haute-Garonne attend "des signaux politiques forts" du prochain gouvernement et confirme qu'aucun renouveau n'est à attendre d'ici fin 2024. Dans la grisaille, la bonne nouvelle vient du retour des banques dans le jeu, à la recherche de nouveaux clients. "Peu de prêts sont refusés, ce qui peut paraître paradoxal. Quand les acquéreurs arrivent chez nous, c'est qu'ils sont prêts", conclut Me Giral.