Le marché du logement neuf dans l'aire urbaine de Toulouse continue de souffrir d'une crise profonde. Au 1er semestre 2024, les mises en vente ont chuté de 35 % par rapport à l'année précédente, tandis que les ventes nettes enregistrent une baisse de 15 %.
Mercredi 4 septembre 2024, Mickaël Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier neuf toulousain, a présenté les chiffres et tendances du marché du neuf pour le premier semestre 2024 dans l’aire urbaine de Toulouse. (Photo : l'Observer)
Le marché du logement neuf à Toulouse et dans son aire urbaine demeure en crise, comme en témoignent les chiffres du 1er semestre 2024 de l'Observer. Le secteur continue de subir une baisse significative des mises en vente, atteignant des niveaux historiquement bas. Seuls 1460 logements ont été mis en vente durant cette période, soit une chute de 35 % par rapport au 1er semestre 2023, où 2.250 logements avaient été commercialisés, et une baisse encore plus marquée par rapport au 1er semestre 2022, qui avait enregistré 3.225 mises en vente. Cette baisse est d'autant plus préoccupante que les volumes de l'année précédente étaient déjà faibles.
Des ventes en déclin malgré une légère reprise
Les ventes nettes, bien que moins impactées que les mises en vente, suivent également une tendance à la baisse avec 1175 logements vendus, marquant une diminution de 15 % par rapport à la même période en 2023. Depuis 2022, ce sont près de 60 % des ventes qui ont été perdues. Cette chute des ventes s'accompagne d'une hausse des désistements, qui atteignent désormais près de 30 %, contre 25 % au 1er semestre 2023 et 19 % au 1er semestre 2022.
Part plus importante des investisseurs
Un autre facteur clé de cette situation est la baisse des ventes auprès des propriétaires-occupants, qui représentent désormais une part minoritaire des transactions (48 %), tandis que les investisseurs reprennent légèrement le dessus, avec 52 % des ventes. Les ventes "aidées", comprenant des dispositifs tels que le Prêt Social Location-Accession (PSLA), ont augmenté, représentant 38 % des ventes à propriétaires-occupants. Le PSLA continue de jouer un rôle essentiel dans ce contexte difficile, bien que les ventes en « prix maîtrisés » aient chuté de manière spectaculaire, ne représentant plus que 6 % des transactions, contre 20 % un an plus tôt.
L'offre commerciale en souffre également, avec seulement 3300 logements en stock à la fin du semestre, une baisse de plus de 30 % par rapport à 2023. Cette situation est d'autant plus inquiétante que l'offre avait légèrement rebondi l'année précédente. Le taux d'écoulement théorique se situe désormais à 17 mois, illustrant la faiblesse de la demande face à une offre toujours plus restreinte.
Stabilité des prix : un phénomène inhabituel dans le neuf
En termes de prix, le marché montre une stabilité relative, avec une très légère baisse de 0,4 % par rapport au 1er semestre 2023, pour atteindre 4500 euros/m² en moyenne (4740 euros/m² en tenant compte des statuts particuliers). Ce phénomène est relativement inédit dans le secteur du neuf, qui a traditionnellement vu des augmentations régulières. Malgré cette légère baisse, les prix restent supérieurs de 6 % à ceux du 1er semestre 2022.
Chute des mises en vente à Toulouse
Toulouse, qui représente 60 % des ventes de l'aire urbaine, est le reflet de cette situation difficile. La ville connaît une chute plus marquée des mises en vente avec seulement 770 nouveaux logements commercialisés, soit une diminution de 45 % par rapport à 2023. Cependant, une légère reprise des ventes est observée, avec une hausse de 8 % par rapport à l'année précédente, bien que ces volumes restent encore très loin des niveaux de 2022, marquant une baisse de 45 % sur deux ans. L'offre commerciale à Toulouse a également drastiquement diminué, avec un stock de 1725 logements, en baisse de 37 % par rapport à 2023.
La situation est encore plus alarmante dans la communauté d’agglomération du Sicoval, dans le Lauragais, où les mises en vente sont quasiment à l'arrêt avec seulement 25 logements mis sur le marché au 1er semestre 2024, soit une chute vertigineuse de 91 % par rapport à 2023. Les ventes y sont également en forte baisse, bien qu'à un rythme moins soutenu, avec une diminution de 42 % par rapport à l'année précédente. Le stock de logements disponibles à la fin du semestre est de 220 unités, en recul significatif par rapport aux années précédentes.
Une crise régionale
Cette tendance baissière n'est pas propre à l'aire urbaine de Toulouse. D'autres grandes métropoles régionales connaissent des situations similaires, voire plus critiques. Montpellier (Hérault) voit ses mises en vente chuter de 60 % et ses ventes reculer de 35 %, tandis que la région bordelaise et du Bassin d’Arcachon (Gironde) subit une diminution de 40 % des mises en vente, bien que les ventes y enregistrent une légère reprise (+4 %).
L'offre commerciale, déjà en baisse dans ces régions, se contracte encore davantage, tout comme les prix, qui connaissent des baisses généralisées, notamment à Montpellier (-4 %) et dans la région bordelaise (-3 %).
