Quel est le paysage de l’immobilier à Toulouse et sa région ? Me Henri Chesnelong, notaire dans la Ville rose et délégué de la Cour d’appel en charge de l’immobilier à la Chambre des notaires, analyse la tendance dans la région toulousaine.
Me Henri Chesnelong, notaire dans la Ville rose et délégué de la Cour d’appel en charge de l’immobilier à la Chambre des notaires. (Photo : Chambre des notaires)
Entreprises Occitanie. Quelles sont les grandes tendances du secteur de l’immobilier à Toulouse ?
Henri Chesnelong. Nous suivons le même rythme que le reste de la France. A Toulouse et dans l’agglo, on constate une chute des volumes mais, en revanche, pas de hausse vertigineuse des prix, contrairement à d’autres grandes métropoles. Il y a eu une correction du marché avec une baisse de 3% en 2023. Le neuf et l’ancien ne se portent pas de la même façon. Le marché de l’ancien est un marché de résidence principale, lié à l’endettement des ménages. L’explosion des taux – on est aujourd’hui en moyenne à plus de 4% - a été rapide et la baisse des prix n’a pas été à la hauteur.
Mais à Toulouse, le logement reste encore moins cher que dans d’autres grandes villes.
EO. Votre secteur couvre également le Tarn, l’Ariège et le Tarn-et-Garonne. Quel constat faites-vous dans ces territoires ?
H. C. La chute des volumes se ressent davantage en Haute-Garonne que dans les trois autres départements. Il y a moins de transactions mais ce ne sont pas les mêmes produits. A Toulouse, on retrouve beaucoup d’appartements alors qu’en Ariège, on retrouve beaucoup de maisons avec une baisse des prix plus marquée que les appartements.
L’arrêt de la hausse des prix est plus marqué à Castres, Albi (Tarn) et Montauban (Tarn-et-Garonne).
"Mais le domaine qui a le plus souffert est le terrain à bâtir avec la hausse du coût des matériaux, plus celle du crédit. L’effet ciseau se fait sentir et les gens ne s’y retrouvent plus. Cette tendance ne devrait pas s’inverser en 2024".
EO. Peut-on parler de crise de l’immobilier ?
H. C. En 2023, le marché de l’immobilier a connu une baisse des transactions de 17 à 20%, soit le passage de 1,25 million à 900 000 transactions. Mais Toulouse a la chance d’avoir une forte démographie et une belle attractivité. Le marché de l’ancien, notamment, devrait reprendre malgré tout. Mais cela passera par une stabilisation des taux.
Après, on parle beaucoup des agences immobilières et de la construction comme secteurs touchés mais il ne faut pas oublier les notaires ! La profession a connu une baisse d’activité de 12% en moyenne en 2023. Selon la typologie des offices, l’immobilier peut représenter jusqu’à 50% de l’activité.
En 2023, dans l’appartement ancien, le prix médian au m2 à Toulouse était de 3280 euros, soit une hausse de 1,1% par rapport à 2022. Les cinq quartiers les plus chers sont Saint-Etienne (5480 euros/m2), Capitole (5310 euros), Saint-Georges (5180 euros), Carmes et Arnaud Bernard (4950 euros). A l’autre bout, les quartiers les plus accessibles sont Bagatelle (1390 euros), Reynerie et Bellefontaine (1330 euros).
Sur l’ensemble de la Haute-Garonne, les hausses les plus marquées sont pour Saint-Gaudens (+19,1%), Luchon (+10%), Seilh (+8,8%), Saint-Jean (+7,9%), quartier du Perget à Colomiers (+7,1%) et Portet (+6,7%), Blagnac (+5,5%).Pour les appartements neufs, les prix ont augmenté de 3,8% dans la Ville rose en 2023 (4680 euros/m2). Vous voulez acheter un appart’ de 60 m2 ? Il vous en coûtera en moyenne 255 000 euros.
Sur le département, les prix ont flambé de 7,2% (4640 euros/m2) et vous devez prévoir un budget moyen de 246 100 euros pour la même surface. Enfin, sur les maisons anciennes, les prix sont à la baisse, à la fois dans la ville-centre toulousaine (-3,8%) que sur la Haute-Garonne (-1%). Comptez un budget moyen de 380 000 euros pour 103 m2 à Toulouse, et 280 000 euros pour 105 m2 sur la totalité du département.
